Самый дорогой вид имущества, который десятилетиями был объектом надежных инвестиций, постепенно попадает под волну кризиса. Предварительный прогноз цен на недвижимость с расчетом индексов на 2024 год в городах России, что будет с ипотечным рынком, новостройками и строительной отраслью в целом. 
Для сотен тысяч людей в России ситуация со стоимостью недвижимого имущества в грядущем году – жизненно важная. Это и вопрос улучшения жилищных условий для молодых семей, и приобретение квартиры в ипотеку, и возможность отбить инвестиции, а для кого-то и перспектива дальнейшей работы (в сфере строительства и риэлторских операций занято свыше 10 миллионов человек).
Внимание! Перед принятием решения посоветуйтесь с экспертом. Прогноз предназначен для информации. Основан на данных фактической статистики.
Банки фиксируют масштабные изменения статистики на ипотечные кредиты, а внимание тысяч россиян в последние недели приковано к теме заседаний ЦБ по ключевой ставке. Еще ничего толком неизвестно, но среди населения заметен рост тревоги по дальнейшим сценариям недвижимости и прогнозу цен.
Текущее состояние и тенденции
Для начала – небольшой обзор о ситуации с ценами и инфляцией на недвижимость за прошлые периоды, общие факторы и устойчивые тренды, которые всегда оказывали влияние на стоимостные колебания.
Рынок зданий и земельных участков в России с 2000-х почти всегда имел твердую тенденцию к росту, так как на жилье всегда есть спрос, обусловленный старением населения и рождаемостью, внутренней миграцией, наличием материнского капитала, льготной ипотеки и снижением сельских жителей в пользу городских. 
На рынок недвижимого имущества всегда оказывала прямое воздействие рублевая девальвация. Это хорошо видно на графике по кризисам 2009, 2015 и 2016, когда рубль терял от 20 до 70% своей стоимости. В России нет переизбытка жилья, оно всегда необходимо людям, но есть периоды, когда покупательская способность из-за проседания национальной валюты сильно падает. Это базовые аксиомы для прогноза недвижимости (которыми почему-то пренебрегают многие эксперты).
Таблица динамики инфляции по годам (в среднем на квартиры на основе индексов Росстата):
В России около 64% жилья покупается в ипотеку. Поэтому вслед за валютными колебаниями большое влияние на стоимость недвижимости оказывает ключевая ставка Центрального банка, которую поднимали в период кризисов. Чем выше ставка, тем менее выгодно брать кредиты, спрос снижается, и это тормозит инфляционные процессы в стране. Это основная регулятивная мера, влияющая в том числе и на недвижимость.
Сравнение динамики средней инфляции (первичный и вторичный рынок) и среднегодовой ключевой ставки ЦБ:
И вот здесь и кроется главная опасность для прогноза стоимости недвижимости на следующий 2024 год. Рубль девальвировал очень сильно, причем, как к доллару, так и к юаню и остальным валютам. На этом фоне ЦБ значительно повысил ключевую ставку. А рынок пока – толком не отреагировал. Это может означать, что период инерции затянулся, и в первой половине следующего года будет существенное обрушение.
Еще один фактор в сторону негативного прогноза – осенью начался разгон общей инфляции. Причем индексы Росстата реагируют не сильно, за неделю прибавляется +0,20-0,25%, но это за счет устойчивости продуктов питания, которые “держит” государство. На крупные товары ставки куда более высокие.
Именно поэтому эксперты и риэлторы паникуют, что будет обвал цен на квартиры и дома. А строители, которые занимают до 7% в общей структуре ВВП и имеют под 10 миллионов персонала, начинают подсчитывать возможности завершить объекты и рассчитаться с работниками.
Тенденции в регионах
Для полноценного анализа тенденций последних лет нельзя не коснуться ситуации в регионах России. Этот прогноз будет полезен для тех, кто планирует переезжать из маленького города в Москву или Санкт-Петербург в поисках лучшей жизни, либо наоборот подыскивает себе жилье в провинции для более экономного проживания на пенсии. 
В целях анализа тенденций были отобраны показатели инфляции на новые и квартиры по России. Вторичное жилье обычно падает намного сильнее.
- Как пользоваться таблицей: если цена на новостройки в 2022 росла меньше, чем на 12-15%, а в 2023 показала отрицательное значение, значит можно говорить об устойчивой тенденции падения.
Если же за два последних года есть выраженные предпосылки к подорожанию, то это говорит о высоком спросе на недвижимость, который вряд ли рухнет в ближайшие 1-2 года из-за инертности рынка. 
Таблица коэффициентов инфляции на квартиры по областям:
Внимание! Данные за 2023 приведены в объеме, доступном на момент написания статьи, но отражают общие тенденции года.
В таблице хорошо прослеживается спрос на области с большим предложением домов, земельных участков и квартир, например, на Ленинградскую область. Там характерны именно взрывные скачки цен, что позволяет перекупщикам и инвестором неплохо зарабатывать на колебаниях рынка.
Итоговый сценарий
Минэкономразвития в 2024 прогнозирует замедление темпов роста ВВП, а курс доллара – в районе 90 рублей. Прогноз ключевой ставки от ЦБ – на уровне 12,5-14,5%.
Отталкиваясь от вышеприведенного анализа и информации официальных государственных институтов, прогноз стоимости недвижимости следующий:
Падение цен в 2024 планируется на середину или конец первого полугодия. В январе резкого снижения не будет из-за скачка спроса на кредиты стремящихся запрыгнуть в “последний ипотечный вагон”.
Ипотека будет дорогой, так как ставка вряд ли снизится ниже 13%. Государство начинает беречь банковскую систему и экономнее относиться к резервам. Но какие-то льготные программы сохранят.
Резкое падение стоимости на квартиры, землю и дома возможно только в регионах с низкими средними зарплатами. В крупных городах и промышленных зонах дефляция составит до 10%, так как спрос на недвижимость немаленький.
Подешевеет в основном элитное жилье, типовое будет держаться до последнего. Вкладывать деньги в дорогостоящие ремонты в ближайшие годы стоит только при очень удачном расположении.
Ипотечный кризис затянется максимум на 1-1,5 года, если в геополитике не будет радикальных изменений.
Долгосрочный прогноз. Сама государственная система с “ипотечными долинами” и ростом доли услуг в ВВП может породить сильный обвал недвижимости через несколько десятилетий. Пока что люди продолжают ехать в города, искать там работу, оформлять ипотеку, но в такой потребительской экономике становится все больше конкуренции. Уже сейчас рентабельность мелкой торговли и услуг в городах слишком низкая, а через какое-то время это затронет и крупные сети. С ростом технологий, глобальным потеплением и переходом на альтернативные источники энергии может упасть и спрос на углеводороды, что ударит по городам ЯНАО, ХМАО, Татарстану. Микрорайоны, которые сейчас возводят тысячами по всей России постигнет судьба Воркуты или Норильска. Безработица – одно из самых тяжелых последствий урбанизации.
Такая картина наблюдается не только в России, но и по всему миру, что и порождает войны, финансовые кризисы, крупные сдвиги в геополитике. Экономика потребления, стимулирующая развитие в 20-м веке, постепенно заходит в тупик.
Желающие оформить длительную ипотеку для покупки квартиры в городе, должны хорошо подумать о перспективах таких вложений. Если на потенциальном месте жительства уже начался отток населения, а цены стабильно падают, многолетняя дань банку будет просто бессмысленной.
Но есть и позитивная сторона – у России хорошие перспективы в будущем, и в регионах, где сейчас квартиры и участки продаются за копейки, через 20-30 лет возможен интенсивный рост стоимости. Если данная публикация наберет много просмотров, будет выпущен подробный прогноз по наиболее перспективным городам и областям России, наиболее подходящим для переезда и инвестиций.
Последние новости
Ноябрь 2023. Ставки на ипотеку катастрофически выросли, почти достигнув отметки в 20%. Рост ставок на кредиты для покупки недвижимости составили до 1,55% в неделю.
Автор: Сергей Матяш. Дата первой публикации: