Что будет с недвижимостью в 2024 году в России

Самый дорогой вид имущества, который десятилетиями был объектом надежных инвестиций, постепенно попадает под волну кризиса. Предварительный прогноз цен на недвижимость с расчетом индексов на 2024 год в городах России, что будет с ипотечным рынком, новостройками и строительной отраслью в целом. Высокий дом со множеством квартирДля сотен тысяч людей в России ситуация со стоимостью недвижимого имущества в грядущем году – жизненно важная. Это и вопрос улучшения жилищных условий для молодых семей, и приобретение квартиры в ипотеку, и возможность отбить инвестиции, а для кого-то и перспектива дальнейшей работы (в сфере строительства и риэлторских операций занято свыше 10 миллионов человек).

Внимание! Перед принятием решения посоветуйтесь с экспертом. Прогноз предназначен для информации. Основан на данных фактической статистики. 

Банки фиксируют масштабные изменения статистики на ипотечные кредиты, а внимание тысяч россиян в последние недели приковано к теме заседаний ЦБ по ключевой ставке. Еще ничего толком неизвестно, но среди населения заметен рост тревоги по дальнейшим сценариям недвижимости и прогнозу цен.  

Текущее состояние и тенденции

Для начала – небольшой обзор о ситуации с ценами и инфляцией на недвижимость за прошлые периоды, общие факторы и устойчивые тренды, которые всегда оказывали влияние на стоимостные колебания. 

Рынок зданий и земельных участков в России с 2000-х почти всегда имел твердую тенденцию к росту, так как на жилье всегда есть спрос, обусловленный старением населения и рождаемостью, внутренней миграцией, наличием материнского капитала, льготной ипотеки и снижением сельских жителей в пользу городских. График динамики инфляции цен на недвижимость с 2000 годаНа рынок недвижимого имущества всегда оказывала прямое воздействие рублевая девальвация. Это хорошо видно на графике по кризисам 2009, 2015 и 2016, когда рубль терял от 20 до 70% своей стоимости. В России нет переизбытка жилья, оно всегда необходимо людям, но есть периоды, когда покупательская способность из-за проседания национальной валюты сильно падает.  Это базовые аксиомы для прогноза недвижимости (которыми почему-то пренебрегают многие эксперты).

Таблица динамики инфляции по годам (в среднем на квартиры на основе индексов Росстата):


Новостройки

Вторичное жилье

2000

13,1

16,3

2001

25,1

32

2002

22,5

25,3

2003

18,8

18,8

2004

18,5

24,1

2005

17,5

18

2006

47,7

54,4

2007

23,4

20,6

2008

10,3

15,3

2009

-7,6

-11

2010

0,3

2,7

2011

6,7

5,8

2012

10,7

12,1

2013

4,8

3,6

2014

5,7

5,1

2015

-0,3

-3,2

2016

-0,4

-3

2017

1

-1,6

2018

6,3

4,1

2019

8

3,8

2020

12

9,5

2021

26

17,2

2022

21

11,8

2023

4,8

5,2

В России около 64% жилья покупается в ипотеку. Поэтому вслед за валютными колебаниями большое влияние на стоимость недвижимости оказывает ключевая ставка Центрального банка, которую поднимали в период кризисов. Чем выше ставка, тем менее выгодно брать кредиты, спрос снижается, и это тормозит инфляционные процессы в стране. Это основная регулятивная мера, влияющая в том числе и на недвижимость.График динамики средней инфляции и среднеговодовой ключевой ставкиСравнение динамики средней инфляции (первичный и вторичный рынок) и среднегодовой ключевой ставки ЦБ:


Средняя инфляция

Среднегодовая ключевая ставка

2013

4,2

5,5

2014

5,4

9,29

2015

-1,75

14,01

2016

-1,7

10,75

2017

-0,3

8,75

2018

5,2

7,5

2019

5,9

7,2

2020

10,75

5,06

2021

21,6

6,32

2022

16,4

12,06

2023

5

12,13

И вот здесь и кроется главная опасность для прогноза стоимости недвижимости на следующий 2024 год. Рубль девальвировал очень сильно, причем, как к доллару, так и к юаню и остальным валютам. На этом фоне ЦБ значительно повысил ключевую ставку. А рынок пока – толком не отреагировал. Это может означать, что период инерции затянулся, и в первой половине следующего года будет существенное обрушение. 

Еще один фактор в сторону негативного прогноза – осенью начался разгон общей инфляции. Причем индексы Росстата реагируют не сильно, за неделю прибавляется +0,20-0,25%, но это за счет устойчивости продуктов питания, которые “держит” государство. На крупные товары ставки куда более высокие. 

Именно поэтому эксперты и риэлторы паникуют, что будет обвал цен на квартиры и дома. А строители, которые занимают до 7% в общей структуре ВВП и имеют под 10 миллионов персонала, начинают подсчитывать возможности завершить объекты и рассчитаться с работниками. 

Тенденции в регионах

Для полноценного анализа тенденций последних лет нельзя не коснуться ситуации в регионах России. Этот прогноз будет полезен для тех, кто планирует переезжать из маленького города в Москву или Санкт-Петербург в поисках лучшей жизни, либо наоборот подыскивает себе жилье в провинции для более экономного проживания на пенсии. Диаграмма регионов с выраженным падением цен на недвижимостьВ целях анализа тенденций были отобраны показатели инфляции на новые и квартиры по России. Вторичное жилье обычно падает намного сильнее.

  • Как пользоваться таблицей: если цена на новостройки в 2022 росла меньше, чем на 12-15%, а в 2023 показала отрицательное значение, значит можно говорить об устойчивой тенденции падения.

Если же за два последних года есть выраженные предпосылки к подорожанию, то это говорит о высоком спросе на недвижимость, который вряд ли рухнет в ближайшие 1-2 года из-за инертности рынка. Диаграмма регионов с тенденцией к росту стоимости недвижимостиТаблица коэффициентов инфляции на квартиры по областям:

Области, края, Республики

2022

2023

Ленинградская

49,44

-15,09

Севастополь

2,27

-7,6

Тульская

14,3

-3,33

Санкт-Петербург

20,67

-3,17

Ставропольский

16,13

-2,62

Хабаровский

11,97

-0,4

Удмуртия

5,57

-0,17

Астраханская

10,11

0,33

Магаданская

3,41

0,36

Брянская

28,8

0,42

Карачаево-Черкессия

12,49

0,74

Липецкая

31,97

0,82

Ярославская

24,91

0,9

Рязанская

42,17

0,94

Адыгея 

29,53

1,16

Томская

25,02

1,17

Чечня

-2,02

1,44

Якутия

13,77

1,49

ЯНАО

0,23

1,55

Вологодская

27,84

1,57

Калининградская

22,76

1,86

Башкортостан

32,59

1,96

Ингушетия

2,3

2,5

Кузбасс

42,93

2,55

Крым

16

2,97

Краснодарский

4,48

2,98

Кабардино-Балкария

56,84

3,24

Псковская

24,5

3,26

Пермский

30,29

3,55

Московская

15,85

3,91

Иркутская

13

3,98

Свердловская

17,86

4,16

Хакасия

15,18

4,5

Саратовская

40,43

4,62

Тамбовская

20,08

4,87

Новгородская

5,16

4,88

Нижегородская

21,23

5,06

Карелия

8,77

5,15

Владимирская

36,23

5,84

Амурская

20,8

5,9

Город Москва

-13,58

5,92

Калужская

28,17

5,92

Самарская

29,47

6,16

Приморский

6,32

6,46

Тюменская

14,82

6,61

Воронежская

22,4

6,93

Челябинская

24,21

6,93

Белгородская

11,27

7,44

Бурятия

-0,04

7,65

Волгоградская

25,53

7,84

Пензенская

41,72

8,03

Смоленская

29,37

8,13

Орловская

20,82

8,31

Архангельская

14,62

8,44

Мордовия

25,76

8,91

Дагестан

24,4

9,16

Алтайский

26,68

9,42

Татарстан

23,39

9,78

Красноярский

16,93

9,8

Оренбургская

21,6

10

Ростовская

21,64

10,05

Ульяновская

28,14

10,24

ХМАО

11,09

10,25

Кировская

21,37

10,55

Северная Осетия-Алания

15,75

10,85

Алтай

16,28

11,85

Чувашия

19,71

13,02

Омская

26,53

15,17

Курганская

20,31

16,24

Тыва

14,46

17,46

Калмыкия

1,83

17,74

Новосибирская

17,41

18,66

Марий Эл

31,42

19,17

Сахалинская

-5,55

34,24

Внимание! Данные за 2023 приведены в объеме, доступном на момент написания статьи, но отражают общие тенденции года. 

В таблице хорошо прослеживается спрос на области с большим предложением домов, земельных участков и квартир, например, на Ленинградскую область. Там характерны именно взрывные скачки цен, что позволяет перекупщикам и инвестором неплохо зарабатывать на колебаниях рынка. 

Итоговый сценарий

Минэкономразвития в 2024 прогнозирует замедление темпов роста ВВП, а курс доллара – в районе 90 рублей. Прогноз ключевой ставки от ЦБ – на уровне 12,5-14,5%.Девушка риэлторОтталкиваясь от вышеприведенного анализа и информации официальных государственных институтов, прогноз стоимости недвижимости следующий:

  1. Падение цен в 2024 планируется на середину или конец первого полугодия. В январе резкого снижения не будет из-за скачка спроса на кредиты стремящихся запрыгнуть в “последний ипотечный вагон”. 

  2. Ипотека будет дорогой, так как ставка вряд ли снизится ниже 13%. Государство начинает беречь банковскую систему и экономнее относиться к резервам. Но какие-то льготные программы сохранят. 

  3. Резкое падение стоимости на квартиры, землю и дома возможно только в регионах с низкими средними зарплатами. В крупных городах и промышленных зонах дефляция составит до 10%, так как спрос на недвижимость немаленький. 

  4. Подешевеет в основном элитное жилье, типовое будет держаться до последнего. Вкладывать деньги в дорогостоящие ремонты в ближайшие годы стоит только при очень удачном расположении. 

  5. Ипотечный кризис затянется максимум на 1-1,5 года, если в геополитике не будет радикальных изменений. 

Долгосрочный прогноз. Сама государственная система с “ипотечными долинами” и ростом доли услуг в ВВП может породить сильный обвал недвижимости через несколько десятилетий. Пока что люди продолжают ехать в города, искать там работу, оформлять ипотеку, но в такой потребительской экономике становится все больше конкуренции. Уже сейчас рентабельность мелкой торговли и услуг в городах слишком низкая, а через какое-то время это затронет и крупные сети. С ростом технологий, глобальным потеплением и переходом на альтернативные источники энергии может упасть и спрос на углеводороды, что ударит по городам ЯНАО, ХМАО, Татарстану. Микрорайоны, которые сейчас возводят тысячами по всей России постигнет судьба Воркуты или Норильска. Безработица – одно из самых тяжелых последствий урбанизации. 

Такая картина наблюдается не только в России, но и по всему миру, что и порождает войны, финансовые кризисы, крупные сдвиги в геополитике. Экономика потребления, стимулирующая развитие в 20-м веке, постепенно заходит в тупик. 

Желающие оформить длительную ипотеку для покупки квартиры в городе, должны хорошо подумать о перспективах таких вложений. Если на потенциальном месте жительства уже начался отток населения, а цены стабильно падают, многолетняя дань банку будет просто бессмысленной. 

Но есть и позитивная сторона – у России хорошие перспективы в будущем, и в регионах, где сейчас квартиры и участки продаются за копейки, через 20-30 лет возможен интенсивный рост стоимости. Если данная публикация наберет много просмотров, будет выпущен подробный прогноз по наиболее перспективным городам и областям России, наиболее подходящим для переезда и инвестиций. 

Последние новости

Ноябрь 2023. Ставки на ипотеку катастрофически выросли, почти достигнув отметки в 20%. Рост ставок на кредиты для покупки недвижимости составили до 1,55% в неделю.  

Автор: Дата первой публикации:
Цены на какую недвижимость больше всего Вас волнуют?
Читайте также

Оставить комментарий

Ваше Имя:
Ваш E-Mail:

Введите код: